Ceny mieszkań w Poznaniu 2026: dzielnice i rynek wtórny
Ceny mieszkań w Poznaniu 2026: rynek wtórny 10 891 zł/m² w transakcjach (NBP, II kw.), oferty 12 497 zł/m². Ceny w dzielnicach, trend od 2022, wykres.
Średnia cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego w Poznaniu wyniosła w II kwartale 2026 roku 10 891 zł/m² według NBP, a w ogłoszeniach sprzedający oczekiwali średnio 12 497 zł/m². Ceny transakcyjne stoją w miejscu (+0,1% rok do roku), a w makrodzielnicach (grupach osiedli) mediany wahają się od około 8 800 zł/m² na południowo-wschodnich peryferiach do około 11 220 zł/m² na zachodzie miasta (SonarHome).
Dane aktualizujemy co kwartał, po publikacji NBP. Wynik za II kwartał 2026 r. NBP może jeszcze skorygować przy kolejnej publikacji. Następna aktualizacja: po wydaniu danych za III kwartał 2026 r.
Przykładowa sytuacja: pani Anna (postać wymyślona na potrzeby przykładu) ma 60 m² na Ratajach i chce wystawić mieszkanie. W internecie widzi pięć różnych „cen Poznania”: 10 677, 10 800, 10 891, 12 497 i 13 836 zł/m². Jeśli weźmie najwyższą, wystawi mieszkanie za ok. 830 tys. zł. Jeśli weźmie medianę dla Ratajów (10 700 zł/m²), wyjdzie jej 642 000 zł. Różnica to prawie 190 tys. zł, a każda z tych liczb ma swoje źródło. Poniżej wyjaśniamy, która cena co mierzy i od której zacząć, żeby ogłoszenie nie wisiało miesiącami.
Ile kosztuje metr mieszkania w Poznaniu w 2026?
To zależy od tego, jaką cenę mierzymy. W Poznaniu krążą trzy rodzaje liczb i mieszanie ich to najczęstszy błąd przy ustalaniu ceny ofertowej. Cena transakcyjna to kwota z aktu notarialnego. Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia, zanim ktokolwiek zaczął negocjować. Mediana z modelu to wynik narzędzia wyceny, liczony na bazie ofert i innych danych.
| Rodzaj ceny | Kwota | Źródło i okres | Co mówi |
|---|---|---|---|
| Transakcyjna, rynek wtórny | 10 891 zł/m² | NBP, BaRN, II kw. 2026 | Ile kupujący faktycznie zapłacili |
| Ofertowa, rynek wtórny | 12 497 zł/m² | NBP, BaRN, II kw. 2026 | Ile chcieli sprzedający z rynku wtórnego |
| Ofertowa, wszystkie oferty portalu | 13 836 zł/m² | Tabelaofert, wrzesień 2026, 4 908 ofert | Ogłoszenia razem z nowymi mieszkaniami od deweloperów |
| Mediana z modelu wyceny | ok. 10 800 zł/m² | SonarHome, sierpień 2026 | Szacunek narzędzia wyceny; poziom zbliżony do średniej transakcyjnej NBP (10 891 zł/m²) |
Dla sprzedającego mieszkanie z rynku wtórnego punktem wyjścia jest pierwsza linijka. Liczba 13 836 zł/m² jest wyższa, bo Tabelaofert liczy wszystkie aktywne ogłoszenia w portalu, w tym dużo nowych lokali od deweloperów. Z kolei 10 677 zł/m² za I kwartał, które można jeszcze znaleźć w części artykułów, to wstępne dane NBP. W ostatecznej wersji NBP podniósł ten wynik do 11 079 zł/m².
Czy ceny mieszkań w Poznaniu spadają? Trend 2022–2026
Nie spadają, ale przestały rosnąć. Według danych NBP średnia transakcyjna na poznańskim rynku wtórnym wyniosła w II kwartale 2026 r. 10 891 zł/m², wobec 10 880 zł/m² rok wcześniej. To +0,1% rok do roku i −1,7% w porównaniu z I kwartałem 2026 r. (11 079 zł/m²).
W dłuższym okresie wzrost był duży. Obliczenia własne na podstawie danych NBP:
- II kw. 2022 → II kw. 2026: z 8 467 do 10 891 zł/m², czyli (10 891 − 8 467) / 8 467 = +28,6%,
- II kw. 2023 → II kw. 2026: z 8 754 do 10 891 zł/m², czyli +24,4%,
- największy skok przypadł na rok między II kw. 2023 a II kw. 2024 (z 8 754 do 10 357 zł/m²), potem tempo wyraźnie spadło.
Poznań na tle największych miast pozostaje tani. Średnia transakcyjna dla 7 miast w bazie NBP wyniosła w II kwartale 2026 r. 13 657 zł/m², więc Poznań jest od niej tańszy o (13 657 − 10 891) / 13 657 = 20,3%. Hamowanie widać też w innych miastach: średnia transakcyjna dla 7 miast w bazie NBP wzrosła w II kwartale 2026 r. tylko o 0,7% rok do roku (13 557 → 13 657 zł/m²). Wstępne dane za I kwartał pokazywały nawet spadek, ale po rewizji NBP wynik wyszedł lekko na plus.
Cena ofertowa a transakcyjna: o ile sprzedający przestrzeliwują?
W II kwartale 2026 r. średnia cena w ogłoszeniach z rynku wtórnego wynosiła 12 497 zł/m², a średnia w transakcjach 10 891 zł/m² (NBP). Różnica to 1 606 zł na każdym metrze. Liczymy ją tak:
- (12 497 − 10 891) / 12 497 = 12,9%: o tyle cena transakcyjna jest niższa od ofertowej,
- (12 497 − 10 891) / 10 891 = 14,7%: o tyle oferty są wyższe od transakcji.
Ważniejsze jest to, jak ta luka się zmienia. Rok wcześniej, w II kwartale 2025 r., oferty wynosiły 11 858 zł/m², a transakcje 10 880 zł/m². Luka wynosiła wtedy (11 858 − 10 880) / 11 858 = 8,2%. W ciągu roku ceny ofertowe wzrosły o 5,4%, a transakcyjne o 0,1%. Sprzedający podnoszą oczekiwania, kupujący płacą tyle samo co rok temu.
To nie jest dokładna miara negocjacji przy jednym mieszkaniu. Średnie ofertowe i transakcyjne dotyczą różnych zbiorów lokali, a część ogłoszeń nigdy nie kończy się sprzedażą. Kierunek jest jednak czytelny: wystawienie mieszkania po średniej z ogłoszeń oznacza dziś cenę wyraźnie powyżej tego, co rynek płaci.
Rzeczywiste ceny w okolicy można sprawdzić samodzielnie. Jak podaje OnGeo, od lutego 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości są publicznie dostępne w całej Polsce, a w serwisach takich jak OnGeo można przejrzeć transakcje w promieniu 500 m z ostatnich dwóch lat.
Ceny mieszkań w Poznaniu 2026 w dzielnicach
Formalnie Poznań nie ma dzielnic: miasto dzieli się na 42 jednostki pomocnicze, czyli osiedla. Dlatego różne źródła grupują je różnie. NBP nie publikuje cen dla części miasta, więc poniżej zestawiamy dwa publiczne źródła z dzielnicowymi danymi.
Pierwsza kolumna liczb to mediany z rankingu SonarHome z sierpnia 2026 r., liczbowo najbliższe średniej transakcyjnej NBP. Druga to średnie ceny ofertowe z Tabelaofert za wrzesień 2026 r., liczone ze wszystkich ogłoszeń portalu, także deweloperskich.
| Osiedle | Mediana SonarHome (zł/m²) | Średnia ofertowa Tabelaofert (zł/m²) |
|---|---|---|
| Stare Miasto | 11 750 | 18 275 |
| Jeżyce | 10 800 | 15 544 |
| Wilda | 10 750 | 16 330 |
| Górczyn | 11 500 | 13 662 |
| Grunwald (SonarHome: Stary Grunwald) | 10 500 | 13 529 |
| Rataje | 10 700 | 13 807 |
| Winogrady | 10 150 | 12 783 |
| Piątkowo | 9 600 | 12 996 |
| Ławica | 12 600 | 13 410 |
| Naramowice | 11 100 | 10 407 |
| Żegrze | 8 750 | 12 399 |
| Zielony Dębiec | 9 600 | 11 200 |
Uwaga do wiersza Grunwald: SonarHome podaje osiedle Stary Grunwald, a Tabelaofert cały Grunwald, więc oba źródła inaczej wyznaczają ten obszar.
Jak czytać tę tabelę:
- Kolumna ofertowa jest prawie zawsze wyższa, bo zawiera nowe mieszkania od deweloperów. W centrum (Stare Miasto, Wilda, Jeżyce) różnica przekracza 4 700 zł/m².
- Naramowice to wyjątek: oferty są tam niższe od mediany SonarHome. Źródła różnią się metodą i zbiorem lokali, więc pojedynczy wiersz nie przesądza o niczym.
- Małe próbki zniekształcają wyniki. Tabelaofert jako najtańsze wskazuje Umultowo na podstawie zaledwie 9 ofert, a część zmian rok do roku dla osiedli przekracza 35%. Takich liczb nie warto brać za trend.
W rankingu SonarHome najdroższy jest zachodni pas (Ławica, Podolany, Strzeszyn), a najtańsze są zielone peryferie południowo-wschodnie z medianą 8 800 zł/m². Pojedyncze osiedla schodzą niżej: Kwiatowe 6 500 zł/m², Krzesiny-Pokrzywno-Garaszewo 6 900 zł/m².
Ile kosztuje mieszkanie w Poznaniu? Przykładowe wyliczenia
Poniższe kwoty to przykłady, nie wycena konkretnego lokalu. Założenie: mnożymy metraż przez średnią cenę transakcyjną z rynku wtórnego (10 891 zł/m²) oraz przez średnią cenę ofertową z rynku wtórnego (12 497 zł/m²), obie z NBP za II kw. 2026 r.
| Metraż | Przy średniej transakcyjnej 10 891 zł/m² | Przy średniej ofertowej 12 497 zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|
| 40 m² | 435 640 zł | 499 880 zł | 64 240 zł |
| 50 m² | 544 550 zł | 624 850 zł | 80 300 zł |
| 60 m² | 653 460 zł | 749 820 zł | 96 360 zł |
| 70 m² | 762 370 zł | 874 790 zł | 112 420 zł |
Przykład: 60 m² × 10 891 zł/m² = 653 460 zł. Tyle kosztowałoby przeciętne mieszkanie tej wielkości po średniej cenie z aktów notarialnych w całym mieście.
Dla porównania Tabelaofert podaje średnie ceny całkowite w ogłoszeniach (wszystkie oferty portalu, wrzesień 2026 r.): kawalerka 523 870 zł, 2 pokoje 600 134 zł, 3 pokoje 812 179 zł. To ceny wywoławcze z dużym udziałem nowych mieszkań, więc dla lokalu z rynku wtórnego są górną granicą, nie punktem wyjścia.
Jak oszacować cenę własnego mieszkania w Poznaniu
Sama średnia dla miasta nie wystarczy, bo mieszkanie w kamienicy na Wildzie i w bloku na Żegrzu to inne rynki. Ta lista pozwala w godzinę dojść do rozsądnego przedziału ceny.
- Zacznij od ceny transakcyjnej, nie ofertowej. Punktem odniesienia dla miasta jest 10 891 zł/m² z NBP, a nie 13 836 zł/m² z ogłoszeń.
- Weź medianę dla swojego osiedla. Skorzystaj z tabeli powyżej. Przykład dla Ratajów: 10 700 zł/m² × 60 m² = 642 000 zł.
- Skoryguj o standard. W naszej wyceniarce stosujemy mnożniki: do remontu ×0,85, dobry ×1,0, po remoncie ×1,10, wysoki standard ×1,20. Przykład: 642 000 zł × 1,10 = 706 200 zł dla mieszkania po remoncie.
- Porównaj z co najmniej 8 podobnymi ofertami. Szukaj lokali na tym samym osiedlu, o metrażu w granicach ±15% Twojego. Przy 60 m² to przedział 51–69 m².
- Sprawdź transakcje w Rejestrze Cen Nieruchomości. Według OnGeo dane z rejestru są publiczne od lutego 2026 r.
- Zostaw realny margines na negocjacje. Miejska luka między ofertą a transakcją wynosi 12,9%. Traktuj ją jako górną granicę, nie jako rabat do dania z góry.
Kroki 2–4 robi automatycznie bezpłatna wycena mieszkania online: narzędzie liczy medianę zł/m² z podobnych ofert z Otodom i pokazuje poziom precyzji. „Wysoka precyzja” pojawia się tylko wtedy, gdy znajdzie co najmniej 8 ofert z tej samej dzielnicy o metrażu w granicach ±15%. Przy mniejszej liczbie ofert sięga do danych z całego miasta i wyraźnie to oznacza. Więcej o tym, kiedy taki szacunek ma sens, piszemy w tekście po co ludzie wyceniają mieszkanie online, a o metodzie w artykule jak działa wiarygodna wycena online.
Uwaga: wycena online opiera się na cenach ofertowych i jest szacunkiem, a nie operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego. Do kredytu, podziału majątku czy sprawy sądowej potrzebny jest operat.
Sprzedajesz sam czy z biurem? Co oznacza stagnacja cen
Płaskie ceny transakcyjne i rosnące oczekiwania sprzedających mogą wydłużać sprzedaż. SonarHome podaje, że przeciętny czas sprzedaży mieszkania w Poznaniu to 97 dni, przy ok. 2 300 ofertach na rynku. Mieszkanie wystawione zbyt drogo łatwo przekracza ten czas, a potem i tak trafia do obniżki.
W praktyce:
- Cena wywoławcza w okolicy średniej transakcyjnej dla osiedla (plus korekta za standard) daje szansę zmieścić się w typowym czasie sprzedaży.
- Cena oparta na średniej z ogłoszeń (12 497 zł/m² lub więcej) oznacza start ok. 15% (14,7%) powyżej średniej ceny transakcyjnej.
- Obniżka po kilku tygodniach bez telefonów często wypada gorzej niż realna cena od pierwszego dnia, bo ogłoszenie zdążyło się „opatrzyć”.
Jeśli zastanawiasz się, czy sprzedawać samodzielnie, przeczytaj o tym, dlaczego sprzedaż mieszkania bez pośrednika bywa trudniejsza. Biura, które chcą dać klientom na swojej stronie podobny szacunek, mogą skorzystać z narzędzia wyceniarka nieruchomości na stronę biura. Ile kosztuje pozyskanie takiego zlecenia po stronie biura, pokazuje raport ile kosztuje pozyskanie umowy pośrednictwa.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu w 2026 roku?
Na rynku wtórnym średnia cena transakcyjna w Poznaniu wyniosła w II kwartale 2026 roku 10 891 zł za metr kwadratowy według danych NBP. Średnia cena w ogłoszeniach z rynku wtórnego była wyższa i wynosiła 12 497 zł za metr. Portale, które liczą razem nowe mieszkania od deweloperów i rynek wtórny, pokazują jeszcze więcej, na przykład 13 836 zł za metr we wrześniu 2026 roku. Dla sprzedającego mieszkanie używane najlepszym punktem wyjścia jest cena transakcyjna, skorygowana o osiedle i standard lokalu.
Czy ceny mieszkań w Poznaniu spadają?
Ceny transakcyjne w Poznaniu nie spadają, ale stoją w miejscu. W II kwartale 2026 roku średnia z rynku wtórnego była o 0,1 procent wyższa niż rok wcześniej i o 1,7 procent niższa niż w I kwartale 2026 roku, według danych NBP. W ciągu czterech lat, od II kwartału 2022 roku, ceny wzrosły o 28,6 procent. Jednocześnie ceny w ogłoszeniach rosną dalej, o 5,4 procent rok do roku, więc rośnie różnica między oczekiwaniami sprzedających a tym, co płacą kupujący.
Która dzielnica Poznania jest najtańsza, a która najdroższa?
Według rankingu SonarHome z sierpnia 2026 roku najdroższy jest zachodni pas miasta, z Ławicą, Podolanami i Strzeszynem, z medianą około 11 220 zł za metr. Najtańsze są zielone peryferie południowo-wschodnie z medianą około 8 800 zł za metr. Wśród pojedynczych osiedli najniższe mediany mają Kwiatowe oraz Krzesiny-Pokrzywno-Garaszewo. Rankingi oparte na małej liczbie ogłoszeń bywają mylące, dlatego warto patrzeć na osiedla z dużą liczbą ofert i porównywać kilka źródeł.
Czym różni się cena ofertowa od ceny transakcyjnej?
Cena ofertowa to kwota, której sprzedający żąda w ogłoszeniu. Cena transakcyjna to kwota, którą kupujący faktycznie zapłacił, zapisana w akcie notarialnym. W Poznaniu w II kwartale 2026 roku średnia ofertowa z rynku wtórnego wynosiła 12 497 zł za metr, a transakcyjna 10 891 zł za metr, czyli była niższa o 12,9 procent. Rok wcześniej ta różnica wynosiła 8,2 procent. Do ustalania ceny sprzedaży lepiej używać cen transakcyjnych, bo pokazują, ile rynek naprawdę płaci.
Ile kosztuje mieszkanie 60 m² z rynku wtórnego w Poznaniu?
Przy średniej cenie transakcyjnej z II kwartału 2026 roku, czyli 10 891 zł za metr, mieszkanie o powierzchni 60 metrów kosztowałoby około 653 460 zł. Przy średniej cenie z ogłoszeń, 12 497 zł za metr, wyszłoby około 749 820 zł. To tylko przykładowe wyliczenie dla przeciętnego lokalu w skali całego miasta. Rzeczywista cena zależy od osiedla, standardu, piętra, budynku i stanu prawnego, dlatego warto porównać ją z podobnymi ofertami i transakcjami z najbliższej okolicy.
Skąd wziąć prawdziwe ceny sprzedaży mieszkań w okolicy?
Najlepsze źródła to dane transakcyjne. Narodowy Bank Polski publikuje co kwartał średnie ceny transakcyjne dla Poznania i innych dużych miast w bazie BaRN. Według OnGeo od lutego 2026 roku publicznie dostępne są też dane z Rejestru Cen Nieruchomości, które pokazują, za ile sprzedawano podobne lokale w okolicy. Ogłoszenia na portalach mówią tylko o oczekiwaniach sprzedających, więc warto je traktować jako uzupełnienie, a nie główne źródło.